Körforgásos ingatlan

Publikálva: 2016. december 20.

Az Európai Környezetvédelmi Ügynökség nemrégiben közzétett „Föld újrahasznosítás Európában (Land recycling in Europe) című jelentése szerint az ingatlanok újrahasználata pont úgy része a körforgásos gazdaságnak, mint például a hulladékok újrahasználata. Ennek kapcsán kérdeztük a magyarországi helyzetről Ongjerth Richárdot – a teljesség igénye nélkül. Véleménye nem feltétlenül tükrözi a minisztérium álláspontját.

Az Európai Környezetvédelmi Ügynökség nemrégiben közzétett „Föld újrahasznosítás Európában (Land recycling in Europe) című jelentése szerint az ingatlanok újrahasználata pont úgy része a körforgásos gazdaságnak, mint például a hulladékok újrahasználata. Ennek kapcsán kérdeztük a magyarországi helyzetről Ongjerth Richárdot – a teljesség igénye nélkül. Véleménye nem feltétlenül tükrözi a minisztérium álláspontját.

A New York-i High Lane egykor vasúti felüljáró volt, ma kedvelt közpark

A földterületek használata az idők folyamán változik, ez teljesen természetes. A városok azért élhetnek esetenként több ezer évig is, mert meg tudnak újulni. Van, ami eltűnik belőlük, és van, ami megjelenik és teret nyer. Európában a XIX. században az ipar fejlesztése óriási lendületet adott a településeknek. A XX. század végére az európai ipar jórésze elvesztette szerepét, egyre jelentősebbé váltak viszont a szolgáltatások.

Gondolkodjunk nagyban, kezdjük kicsiben

A földterületek, területek, épületek újra-hasznosítása megy, zajlik. Vannak nagyon komoly Magyarországi sikerek. Általánosságban azt lehet mondani, hogy ott sikeresek az új funkciókat, újfajta városműködést adó akciók, ahol egyfelől integrált a megközelítés, tehát a sokféle várt hasznot sokféle intézkedéssel, egyfajta intézkedéscsomaggal kívánják elérni. Másfelől ahol nem egy-egy objektumban (telekben, épületben) gondolkodnak, hanem nagyobb városnegyedben, városészben. A befektetés, illetve a működtetés költségei és a bevételek, hasznok ugyanis sokszor nem ugyanott jelentkeznek, hanem térben máshol. Ezért a befektetőnek akkor éri meg új funkciókat adni, ha az is nála jelentkezik, azaz, ha nagyobb területben gondolkodik.

Akár tetszik, akár nem, de „a pénz forgatja a világot”. Ha nem ott hoz pénzben kifejezhető hasznot a városrehabilitáció, ahol a befektetés volt, akkor az pénzügyileg egy bukott projekt. A Csepeli barnamezős területek újraélesztése azért nehézkes, mert az apró területekre van darabolva, és azt mindenki projekt szinten kezeli. Eközben a szóban forgó terület nagyobb, mint az V. kerület.

Felmerül a kérdés, hogy hogyan lehet előteremteni egész negyedek, városrészek rehabilitációjához elegendő tőkét. A válasz talán az, hogy azt kicsiben lehet kezdeni, de eleve gondolni kell a térbeli terjeszkedésre is. A párizsi Defense negyed építését 1958-ban kezdték el, de még ma is épül, terjeszkedik. Hasonlóan egy pici területről indult el a bécsi Donnau City is, és a londoni Canari Warf fejlesztése is.

Nem szabad a legelején megtervezni mindent az utolsó szögig, hogy hogyan legyen. Persze a mérnökök ezt kedvelik, de ez nem hagy teret a későbbi változásnak, rugalmasságnak. Azt kell jól eldönteni, hogy hol és hogyan kezdjük el az akciót, hogy mik legyenek az első 10 év lépései. Általánosságban nem szerencsés, ha az újjászülető negyedbe egyféle funkciót tervezünk; a munkahelyi-, lakó-, és szolgáltató funkciók keveredése sikeresebb. Területekben célszerű tehát gondolkodni, nem egy-egy objektumban.

A ferencvárosi rehabilitáció azért működhetett, mert a Nagykörút menti telkeket jó áron el lehetett adni. Ott érték született, ami viszont továbbgördítette a fejlődést a távolabbi telkek felé. El kellett dönteni, hogy melyik épület maradjon meg – azokat felújították. Ahol megtorpant az akció, ott egy egész tömböt lebontottak, és parkot építettek a helyén (ez a Kerekerdő park), ami körül a telkek értéke emiatt ismét megugrott. Mindezt a főváros jelentősen támogatta.

Részlet Ferencváros megújulásából: felújított és új épületek a Kerekerdő parknál

Ugyan ez a Józsefvárosban ugyanígy már nem működött. Ott nem volt olyan érték, amit jól el lehetett volna adni, azt létre kellett hozni. Kellett egy nagybefektető, aki egy kézben tartotta a közterület fejlesztést, a kiskereskedelmet, a lakóépületek építését.

Az újonnan kialakított Corvin sétány Józsefváros megújulásának tengelyében

Angyalföldön mindez spontán zajlott. A korábbi ipari területek egyfelől nagyrészt funkció nélkül maradtak, másrészt a metró Újpestig való megépülésével vonzóak lettek. A rendszerváltoztatás után jelentős hiány jelentkezett irodákból, iroda épületekből. A Váci út az új metróval erre vonzó, de viszonylag olcsó helyet kínált. A folyamat fokozatosan indult, és gyakorlatilag még ma is tart, most is vannak ott építkezések.

Váci út: Belső kert egy új irodaház udvarán

 Az ingatlanok fejlődése kezdetben teljesen spontán alakult, egyáltalán nem volt ingatlanfejlesztési tudás Magyarországon. Aztán a ’90-es évek második felében az ingatlanok értéke néhány év alatt megkétszereződött, és ezzel a befektetők számára is vonzóvá vált. Akkor kezdtek bankok is érdeklődni az irodák, lakóparkok építése iránt. Akkoriban már megérte korábbi ipari területeket is megvásárolni, és azokon lakó-, irodai-, vagy kiskereskedelmi funkciókat kialakítani. Ez utóbbinál külön kiemelhető, hogy minden budapesti bevásárlóközpont korábbi ipari területekre épült.

Egy-egy belvárosi épület funkcióváltása teljesen más. Ez normális esetben folyamatosan zajlik. Az, hogy sokszor a helyhez nem illő funkciók vannak egy-egy épületben, az akár még a rendszerváltás hozadéka is lehet. A Szabadság téren például a tőzsde épülete funkció nélkül maradt. Az új funkció kiválasztásában akkoriban a gazdaságosság nem volt szempont. Így beköltözött a Magyar Televízió. Amikor aztán ezt átgondolták, és már a gazdaságos működés is szempont volt, akkor az MTV kiköltözött a belvárosból. Az épület meg azóta is üres.

Ezek az épületek akkor cserélnek gazdát, amikor olcsóak, de sokszor az új tulajdonos semmit sem kezd velük (egyes esetekben legfeljebb jelzálogot terhel rájuk). Ilyesmi történt az Operaházzal szemben a volt Balettintézet épületével, a Széll Kálmán téri volt Posta Palotával, a Rózsadombi volt SZOT Üdülővel…

A kormány teremthet olyan gazdasági viszonyokat, hogy a tulajdonosnak sürgetőbb legyen új funkciót találni. Lehet olyan adórendszert létrehozni, amelyben a kihasználatlan ingatlanok adója magasabb. Sok magyar városban van differenciált ingatlanadó. A miskolci főutcán például az alkoholméréseket diszpreferálták, és egy rétegzett, többsávos bérleti díj rendszert alakítottak ki a különféle üzletprofiloknak. Hasonlóképpen néhány éve a budapesti Bartók Béla úton a kulturális funkciók kedvezőbben adózhatnak, azóta nyílt meg a Hadik Kávéház, a Moha, a Szatyor, és egy sor galéria.

Üzletutcák

Ahogyan a barnamezős fejlesztések, funkcióváltások is csak nagyobb léptékű tervezésnél hoz sikert, úgy a belvárosias funkcióváltás is sikeresebb, ha legyedben, üzletutcában gondolkodunk. Ennek lényege az, hogy ne csak egy-egy épületet próbáljunk népszerűvé, „trendivé” tenni, hanem egy-egy utcacsoport, környék változását tűzi célul.

Ezt kísérheti közös marketing, közös rendezvény, vagy akár adókedvezmény is. A jelenség esetenként önmagától is kialakul és él: a Múzeum körút immáron több mint száz éve a könyvkereskedések, antikváriumok helye. A Falk Miksa utca a Bizományi Áruház Vállalatnak, és a jó elhelyezkedésének köszönheti, hogy mára a régiség árusok, a festménykereskedők központja. Ugyanakkor sok utcában a folyamat önállóan nem alakul ki, de némi segítséggel, önkormányzati támogatással nagyon jelentős sikereket lehet elérni.

Jelenleg folyik például a XII. kerületi Böszörményi út ilyen fejlesztésének előkészítése. Kiderült például, hogy ott naponta 3-4 ezer ember sétál el. Többnyire a környéken lakók. Az idősek ma is itt vásárolnak, de például ha a fiatalok nem érnek el a boltba a délután 6 órás zárásig, akkor mondjuk a MOM parkban fognak vásárolni… Mindezekkel a kérdésekkel már a Budapesti Kereskedelmi és Ipari Kamara is foglalkozik.

További információ:

Menü

Nyitólap

Navigáció